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🏠 한국주택금융공사(HF) 공식 제도
2026 주택연금 신청 완벽 가이드
자격·수령액·신청방법 총정리
내 집에 살면서 평생 연금 받는 국가보증 제도
3월 1일부터 월지급금 인상 · 6월부터 실거주 예외 확대
📊 주택연금 한눈에 보기
55세↑
신청 가능
최소 나이
최소 나이
12억 이하
공시가격
기준
기준
평생
연금 수령
기간
기간
+20%
우대형
추가 수령
추가 수령
133만원↑
2026 평균
월 수령액
월 수령액
국가보증
HF가 보장
안전한 제도
안전한 제도
🆕 2026년 주요 변화: ① 3월 1일부터 신규 신청자 월지급금 인상 + 초기보증료(1.0%)·연보증료(0.95%) 체계 조정 ② 6월 1일부터 질병 치료·자녀 봉양 등 불가피한 사유 시 실거주 예외 허용 및 우대형 확대
✅ 신청 자격 – 내가 해당되는지 확인하세요
- 👤 나이: 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이면 신청 가능. 수령액은 부부 중 더 어린 쪽(연소자) 기준으로 산정
- 🏠 주택 가격: 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 주택 또는 주거용 오피스텔
- 🏘️ 다주택자: 여러 채 있어도 합산 공시가격이 12억 이하면 가능
- 📍 실거주: 가입자 또는 배우자가 실제 거주 + 주민등록 일치 필수
- 🇰🇷 국적: 주택 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민
- ⚠️ 공시가 12억 초과 2주택자: 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능
- ❌ 불가: 경매·압류·가처분·가등기 등 소유권 권리침해 중인 주택 (실행일까지 해소 시 가능)
- ❌ 불가: 의사능력·행위능력 없는 경우 (성년후견제도 활용 시 가능)
💡 우대형 추가 조건: 부부 합산 공시가격 2억 5천만 원 미만 1주택 소유자 + 본인 또는 배우자가 기초연금 수급자이면 일반형 대비 최대 약 20% 더 받는 우대형 가입 가능
💰 나이·집값별 예상 월 수령액 (2026년 기준)
나이가 많을수록, 집값이 높을수록 월 수령액이 올라갑니다. 아래는 종신형 정액형 기준 대략적인 예시입니다.
| 가입 연령 | 주택 시세 3억 | 주택 시세 5억 | 주택 시세 9억 |
|---|---|---|---|
| 60세 | 약 68만원 | 약 113만원 | 약 194만원 |
| 65세 | 약 82만원 | 약 136만원 | 약 234만원 |
| 70세 | 약 101만원 | 약 169만원 | 약 289만원 |
| 75세 | 약 130만원 | 약 217만원 | 약 372만원 |
| 80세 | 약 177만원 | 약 296만원 | 약 507만원 |
⚠️ 위 수령액은 참고용 예시입니다. 실제 수령액은 주택 시세·감정평가·금리·지급방식에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 HF 홈페이지 예상연금조회 또는 관할 지사 상담으로 확인하세요.
📋 주택연금 유형 비교 – 어떤 걸 선택할까?
⭐ 종신지급방식 (가장 일반적)
평생 동안 매달 일정 금액 수령. 인출한도 없이 연금만 받는 구조. 가장 단순하고 안정적.
💳 종신혼합방식
대출한도의 50% 범위 안에서 목돈을 수시로 인출하고, 나머지는 평생 연금으로 수령.
📈 초기증액형
초기 3·5·7·10년은 정액형보다 많이 받고, 이후부터는 당초 수령액의 70% 수준으로 감소.
📊 정기증가형
처음엔 정액형보다 적게 받지만 3년마다 4.5%씩 자동 인상. 고령일수록 더 유리.
⭐ 우대형 (저가 주택·기초연금 수급자)
공시가 2.5억 미만 1주택 + 기초연금 수급자 조건. 일반형 대비 최대 약 20% 추가 수령.
🏦 대출상환방식
대출한도의 50~90%를 먼저 인출해 기존 주택담보대출을 상환하고, 나머지를 평생 연금으로.
💡 종신방식 유형 변경: 최초 지급일로부터 3년 이내, 1회에 한해 정액형↔초기증액형↔정기증가형 간 변경 가능합니다.
📝 신청 방법 – 단계별 절차
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1예상 수령액 조회 · 상담 예약HF 홈페이지(hf.go.kr) 예상연금조회에서 나이·집값 입력 후 수령액 확인. 이후 관할 지사에 상담 예약 또는 콜센터(1688-8114) 문의.
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2HF 지사 방문 또는 인터넷 신청주택 소재지 관할 HF 지사 방문 신청, 또는 HF 홈페이지 온라인 신청. 방문이 어려운 경우 상담예약 후 찾아가는 서비스 이용 가능.
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3서류 제출 · 주택 감정평가신분증, 가족관계증명서, 등기사항증명서, 재산세 납부 확인서 등 제출. 필요 시 감정평가 진행 (시가 2.5억 미만 1주택자는 비용 지원).
-
4보증 심사 · 보증서 발급HF가 보증 심사 진행. 담보 설정 방식(근저당권 또는 신탁)을 선택. 보증서 발급 후 금융기관 약정 단계로 이동.
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5금융기관 방문 · 약정 체결HF 협약 금융기관(시중은행)을 방문해 금융거래 약정 체결. 초기보증료·등록면허세 등 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부 가능.
-
6매달 연금 수령 시작지정 계좌로 매달 연금 자동 입금. 주택연금 전용계좌 사용 시 월 250만원까지 압류 금지로 안전하게 수령 가능.
💸 가입 시 드는 비용은?
| 비용 항목 | 내용 | 납부 방식 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0% (3월 1일 이후 신규 기준) | 대출로 납부 후 사후 정산 |
| 연보증료 | 연 0.95% (3월 1일 이후 신규 기준) | 매월 대출잔액에 자동 가산 |
| 대출이자 | 기준금리 + 가산금리 (3·6개월 변동) | 매월 대출잔액에 가산 |
| 감정평가 수수료 | 시가 2.5억 미만 1주택자는 지원 | 별도 현금 납부 |
| 등록면허세 등 | 근저당권·신탁등기 비용, 인지세 | 최초 월지급금 수령 시 납부 가능 |
💡 직접 현금 부담 없음: 초기보증료·연보증료·대출이자는 별도로 현금을 내는 게 아니라, 대출잔액에 누적됩니다. 가입자 사망 후 주택 매각으로 정산하는 구조여서 생활비 부담 없이 연금을 받을 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 부부 중 한 명이 사망하면 연금이 끊기나요?
아닙니다. 종신방식 주택연금은 배우자가 생존해 있는 한 동일한 금액으로 계속 지급됩니다. 부부 모두 사망한 이후 주택을 매각해 대출잔액을 정산하며, 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.
Q. 집값이 오르면 연금을 더 받을 수 있나요?
아닙니다. 주택연금은 가입 시점의 집값으로 월지급금을 확정합니다. 이후 집값이 오르거나 내려도 월 수령액은 변하지 않습니다. 단, 이사 등으로 담보 주택을 변경할 경우 그 시점의 주택가격으로 재산정됩니다.
Q. 주택연금을 중도에 해지할 수 있나요?
가능합니다. 대출잔액(수령한 연금 + 이자 + 보증료)을 상환하면 언제든지 해지할 수 있습니다. 해지 후에는 동일 주택으로 3년 이내 재가입이 제한됩니다.
Q. 아파트가 아닌 단독주택·오피스텔도 되나요?
단독주택은 가능합니다. 오피스텔은 등기사항증명서상 업무시설 또는 오피스텔이더라도 실제 주거 목적으로 사용 중이고, 주민등록 일치·재산세 과세 등 조건을 충족하면 가입할 수 있습니다.
Q. 3월 1일 이전에 신청하면 손해인가요?
3월 1일부터 신규 신청자 기준으로 월지급금이 인상되고 보증료 체계가 조정됩니다. 일반적으로 3월 1일 이후 신청이 유리하지만, 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 HF 지사에서 시뮬레이션으로 비교해보는 것이 가장 정확합니다.
핵심 요약: 만 55세 이상 + 공시가 12억 이하 주택 소유 → HF 상담·신청 → 보증 심사 → 금융기관 약정 → 매달 평생 연금 수령. 기초연금 수급 저가주택자라면 우대형으로 최대 20% 추가 혜택. 3월 1일부터 월지급금 인상 적용.
📚 출처
① 한국주택금융공사(HF) 공식 홈페이지 · www.hf.go.kr
② HF 예상연금조회 · hf.go.kr 예상연금조회
③ 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금 가입대상주택」 · easylaw.go.kr
④ 「2026년 주택연금 개편안 가이드」 (2026.02, HF 발표 기반)
※ 수령액은 참고용 예시이며, 정확한 금액은 HF 공식 조회 또는 지사 상담을 통해 확인하세요.
② HF 예상연금조회 · hf.go.kr 예상연금조회
③ 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금 가입대상주택」 · easylaw.go.kr
④ 「2026년 주택연금 개편안 가이드」 (2026.02, HF 발표 기반)
※ 수령액은 참고용 예시이며, 정확한 금액은 HF 공식 조회 또는 지사 상담을 통해 확인하세요.
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