근저당 설정이란? 저당권 차이·설정비용·말소방법 총정리

 

등기부등본에 찍힌 그 금액, 실제 대출액이 아니에요 근저당 설정이란? 저당권 차이·비용·말소방법 총정리

부동산 계약이나 대출을 앞두고 등기부등본을 떼어보면 '근저당권'이라는 낯선 용어와 예상보다 큰 금액을 보고 당황하신 적 있으신가요? 이건 실제 빌린 돈보다 더 큰 숫자가 찍혀있는 게 정상이에요. 이 글에서는 근저당 설정의 정확한 의미, 저당권과의 차이, 설정 비용, 대출 상환 후 말소 방법까지 정리했습니다.

🔎 함께 보면 좋은 부동산 정보

집 살 때 취득세 얼마? 중금리 생활안정대출 신청방법

AI 핵심 요약

• 근저당권 : 미래 채무까지 포함해 채권최고액 한도로 담보
• 채권최고액 : 실제 대출금의 통상 120~130%
• 설정비용 : 채권최고액 기준 80만~100만원 내외
• 등기 소요 : 접수 후 1~3영업일
• 말소 : 상환해도 자동 소멸 안 됨, 별도 신청 필요

근저당권이란?

근저당권은 계속적인 거래 관계에서 앞으로 생길 수 있는 채무까지 일정 한도(채권최고액) 안에서 담보하는 저당권이에요(민법 제357조). 은행에서 주택담보대출을 받으면 대부분 이 근저당권이 설정돼요.

저당권과 근저당권, 뭐가 다를까

구분	저당권	근저당권
담보 대상	특정 채무 1건	반복적·장래 채무 포함
금액 변동	바뀌면 재설정 필요	한도 내 자유롭게 변동
주요 사용처	1회성 대출	은행 대출(마이너스통장 등)

저당권은 빌린 금액만큼만 담보를 설정하기 때문에 추가로 돈을 빌리거나 금액이 바뀌면 다시 설정해야 해요. 반면 근저당권은 채권최고액 한도 안에서라면 재설정 없이 유연하게 사용할 수 있어요.

채권최고액, 왜 실제 대출액보다 클까

• 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라 이자·연체금 등을 포함해 설정하는 금액
• 통상 대출 원금의 120~130% 수준
• 예시 : 2억원 대출 → 채권최고액 보통 2억 4천만~2억 6천만원

근저당 설정 절차 및 비용

1. 담보물 감정 — 은행이 담보 부동산 가치 평가
2. 계약서 작성 — 근저당권 설정 계약서, 위임장 날인
3. 법무사 대행 등기 — 통상 은행 측 법무사가 등기소에 신청 대행
4. 등기 완료 — 접수 후 1~3영업일 내 완료, 대출금 입금

비용 항목	계산 기준
등록면허세	채권최고액의 0.2%
지방교육세	등록면허세의 20%
법무사 수수료	별도(통상 수십만원)
합계(예시)	2.6억 기준 총 80만~100만원 내외

대출 다 갚았는데 근저당이 남아있다면

• 자동 말소 안 됨 — 전액 상환해도 등기부에서 자동으로 사라지지 않음
• 상환 완료 후 은행에서 말소 서류(해지증서 등)를 받아 직접 신청해야 함
• 등기소 방문, 법무사 위임, 또는 일부 은행 앱(비대면 서비스)으로 처리 가능

지금 등기부등본 확인하기

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 근저당권과 저당권은 어떻게 다른가요?

저당권은 특정 채무 1건만 담보하는 1회성 권리이고, 근저당권은 채권최고액 한도 내에서 반복적인 채무까지 포괄적으로 담보합니다.

Q2. 채권최고액이 실제 대출금인가요?

아닙니다. 이자·연체금을 포함해 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다.

Q3. 설정 비용은 얼마인가요?

등록면허세(0.2%)+지방교육세+법무사 수수료로, 통상 80만~100만원 내외입니다.

Q4. 대출 다 갚으면 자동으로 사라지나요?

아니요, 별도의 말소 신청 절차를 거쳐야 완전히 제거됩니다.

⚠️ 참고하세요
근저당 설정·말소 절차와 비용은 대출 기관, 금액, 지역에 따라 다를 수 있습니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 정확한 내용은 대출 은행이나 법무사, 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.

마무리

정리하면, 근저당권은 미래 채무까지 포함해 담보하는 유연한 권리라 채권최고액이 실제 대출금보다 크게 찍혀있는 게 정상이에요. 특히 대출을 다 갚아도 말소는 자동이 아니라는 점을 꼭 기억하세요. 상환 완료 후엔 반드시 말소 절차까지 마무리해야 등기부등본이 깨끗해집니다.

📌 놓치면 손해! 부동산·금융 정보

종부세까지 아끼는 보유세 절세 전략 개인회생 자격조건 총정리

출처 및 참고
· 인터넷등기소 : iros.go.kr
· 민법 제357조(근저당)
· 설정·말소 비용과 절차는 기관·상황에 따라 달라질 수 있어 대출 은행이나 법무사에게 확인하시기 바랍니다.

💰 지원금 받기

📊 배당 계산기

🎰 로또 번호