보유세 절세 전략 총정리｜종부세·재산세 주택 수별 줄이는 법 (2026)

Q: 보유세는 언제 기준으로 부과되나요?

재산세와 종합부동산세 모두 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 부과됩니다. 파는 사람은 6월 1일 전에, 사는 사람은 6월 1일 이후에 잔금을 치르면 그해 보유세를 피할 수 있습니다.

Q: 종합부동산세 공제 기준은 얼마인가요?

인별 공시가격 합산액이 9억원을 초과하면 대상이며, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제됩니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 공제받거나 1세대 1주택 특례를 선택할 수 있습니다.

Q: 1세대 1주택자가 받을 수 있는 세액공제는?

고령자 세액공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 세액공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

2026년 보유세 절세 전략과 종부세, 재산세 주택 수별 절세법 안내 인포그래픽

집 사거나 팔 때 잔금일을 아무 날짜로 잡으신 적 있나요? 6월 1일이라는 하루가 그해 보유세를 다 좌우하는데, 이걸 모르고 날짜를 정하면 안 내도 될 세금을 낼 수 있어요.

재산세·종부세 공제 요건이 복잡해서, 대상인지도 모르고 그냥 고지서대로 내는 분들도 많아요.

재산세와 종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 부과돼요. 팔 땐 6/1 전에, 살 땐 6/1 후에 잔금을 치르면 그해 보유세를 피할 수 있어요.

1세대 1주택이면 12억원 공제에 고령·장기보유 세액공제까지 합치면 최대 80%를 아낄 수 있어요 — 공제 요건을 아래에서 바로 확인할 수 있어요.

다만 주택 수 조정은 취득세·양도세까지 함께 영향을 주니, 큰 결정 전엔 꼭 따져봐야 해요.

⚠️ 보유세 부담은 6월 1일 딱 하루로 갈려요. 잔금일 조정만으로 그해 세금 자체를 피할 수 있어요.

공시가격 지금 확인하기

6월1일재산세·종부세 과세기준일

12억원1세대1주택 종부세 공제

60%2026 공정시장가액비율

최대80%고령+장기보유 세액공제

250만원↑종부세 분납 가능 기준

0.5~2.7%2주택이하 종부세율

보유세란? (재산세 + 종부세)

구분

재산세

종합부동산세

대상

모든 주택 소유자

공시가 합산 9억(1주택12억) 초과

납부

7월·9월

12월

성격

지방세

국세

2026 종부세 핵심 기준

공제 — 인별 합산 9억 초과 대상, 1세대 1주택 12억 공제
과세표준 = (공시가 합산 − 공제) × 공정시장가액비율(60%)
세율 — 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%
세액공제 — 고령자+장기보유 합산 최대 80%(1주택)
재산세 납부액은 종부세에서 공제(이중과세 방지)

💡 2024년 이후 다주택 중과가 완화돼 2주택 이하는 일반세율이 적용돼요.

💬 [실제 후기] 이사하면서 살던 집을 파는 날짜를 대충 정했는데, 나중에 알고 보니 6월 2일에 잔금을 치렀으면 그해 종부세를 안 냈을 뻔했더라고요. 하루 차이로 세금이 갈린다는 걸 미리 알았다면 잔금일을 조정했을 텐데 아쉬웠어요. 다음 거래 때는 6월 1일 기준을 꼭 챙기려고요.

주택 수별 절세 전략

[1주택자] 12억 공제 — 세대원 전원 1주택 요건 유지 필수
[1주택자] 세액공제 80% — 고령(60세20%/65세30%/70세40%)+장기보유(5년20%/10년40%/15년50%) 합산 확인
[1주택자] 공동명의 — 각자 9억씩(합18억) 공제 vs 1주택 특례 중 유리한 쪽 선택
[다주택자] 명의 분산 — 공동명의로 인별 공제 활용
[다주택자] 주의! 증여·주택수 조정은 취득세·양도세까지 함께 영향을 주니 반드시 함께 계산해야 해요

놓치면 손해! 핵심 절세법 4단계

6월 1일 타이밍 — 팔 땐 6/1 전 잔금, 살 땐 6/1 후 잔금 → 그해 보유세 회피
공시가격 확인·이의신청 — 4월 열람 기간에 공시가격 점검(과다 시 이의)
세액공제 챙기기 — 고령·장기보유 공제 요건 확인
분납 활용 — 종부세 250만원 초과 시 분납으로 자금 부담 분산

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보유세는 언제기준으로 부과되나요?

재산세와 종부세 모두 매년6월1일 소유자를 기준으로 부과돼요. 파는사람은 6월1일전에, 사는사람은 6월1일이후에 잔금을 치르면 그해보유세를 피할수있어요.

Q2. 종합부동산세 공제기준은 얼마인가요?

인별 공시가격합산액이 9억원을 초과하면 대상이며, 1세대1주택자는 12억원까지 공제돼요. 부부공동명의1주택은 각자9억원씩 공제받거나 1세대1주택특례를 선택할수있어요.

Q3. 1세대1주택자가 받을수있는 세액공제는?

고령자세액공제(60세20%·65세30%·70세40%)와 장기보유세액공제(5년20%·10년40%·15년50%)를 합산해 최대80%까지 공제받을수있어요.

⚠️ 참고하세요
보유세 부담은 공시가격·공정시장가액비율·보유 구조에 따라 크게 달라지고, 다주택 보유세 차등 등 제도 개편 논의가 진행 중이라 기준이 바뀔 수 있어요. 절세 실행 전 세무사 등 전문가와 상담하시고, 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.

마무리

정리하면, 보유세 절세의 출발점은 6월 1일 과세 기준일과 공제·세액공제 활용이에요. 1주택자는 12억 공제와 최대 80% 세액공제를, 다주택자는 공동명의·증여·합산배제를 검토해 보세요. 다만 취득세·양도세까지 연결되니 큰 결정 전엔 전문가와 함께 시뮬레이션해 보시길 권합니다.

출처 및 참고
· 국세청 종합부동산세 안내 : nts.go.kr
· 국토교통부 부동산공시가격알리미 : realtyprice.kr
· 세율·공제·공정시장가액비율은 법·시행령에 따라 변동될 수 있습니다.
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